Найбільш поширені розбіжності між забудовниками і дольщиками

При продажу об 'єктів нерухомості на стадії будівництва, коли реалізацією квартир, офісних приміщень або машиномісць займаються самі забудовники, майже завжди між ними і дольщиками виникають відносини, пов' язані з наявністю великої кількості питань, що потребують обопільного узгодження, а так само спорів, якщо сторони не можуть прийти до компромісів при узгодженні тих чи інших нюансів. Адвокат Олег Сухов, провідний юрист "Першого Столичного Юридичного Центру" "розповів про найбільш поширені розбіжності між забудовником і покупцем.


Перше. На момент підписання договору на придбання об 'єкта нерухомості найактуальніше питання для дольщиків - це питання про те, який договір пропонується забудовником до укладення. Незважаючи на те, що чинне законодавство зобов 'язує будівельні компанії оформляти тільки договори участі в пайовому будівництві, на практиці дуже багато забудовників пропонують укладати попередні договори, договори інвестування, поступки права вимоги, багато інших видів договорів. Крім того, договір може носити назву договору участі в пайовому будівництві або договору пайової участі, проте фактично він не буде реєструватися в Росреєстрі і не буде вважатися договором участі в пайовому будівництві. У даному випадку необхідно розуміти, що якщо забудовник вибрав іншу схему продажу нерухомості, яка не відповідає ФЗ-214 "" Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об 'єктів нерухомості "...", то наполягати на підписанні саме договору участі в пайовому будівництві сенсу не має, тому що будівельна компанія просто не зможе укласти і зареєструвати такий договір.


Друге. Дуже важливим і актуальним є питання оплати, а саме строки, порядок - готівкові платежі, безготівкові, повна оплата або прихована форма оплати, за укладеними договорами на об 'єкт нерухомості або через сірі схеми: векселі, страхування, договір надання послуг, інше.

Варто зауважити, що якщо дольщики частково сплатять придбане майно за договором, що не має відношення до придбання права на об 'єкт нерухомості, то такі грошові кошти повернути надалі буде практично неможливо. Крім того, ця оплата не є оплатою за нерухомість, а лише за додаткові послуги того чи іншого роду, як то - оформлення власності, бронювання об 'єкта, що купується, страхування ризиків, придбання цінних паперів.

Нерідкі в практиці прецеденти, коли грошові кошти передаються в компанію готівковим платежем без підтверджуючих оплату документів, за актом або листом посадової особи компанії про прийняття таких коштів. Відразу варто зауважити, що передані таким чином грошові кошти надалі повернути буде неможливо, а даний факт оплати завжди буде розцінюватися судом як спірний. Таким чином, варто знати, що платити за договором завжди краще в повному обсязі і за безготівковим розрахунком, в крайньому випадку - готівкою в касу будівельної компанії з отриманням чека контрольно-касової машини і приходного ордера. Повторюся, інші документи, що підтверджують оплату, є недійсними.

Третє. З ким укладається договір на придбання об 'єкта нерухомості - це мало не основна і важлива обставина, тому що будівельна компанія, яка бере з вас грошові кошти, повинна володіти правами на поступається вам об' єкт нерухомості, а так само бути фінансово заможною, щоб у разі її банкрутства дольщики не позбулися оплаченої нерухомості.

Знову ж таки незважаючи на те, що відповідно до чинного законодавства (а саме ФЗ-214 "" Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об 'єктів нерухомості "...") договір з дольщиком може укладати тільки забудовник, тобто основна будівельна компанія, а договір відступлення права повинен оформлятися тільки при повній оплаті поступаються прав від забудовника до компанії-посередника або фізичної особи; на практиці укладенням договорів і продажем нерухомості в новобудовах займаються всі, кому не лінь. Квартири та офіси продаються третіми особами після підписання безлічі договорів відступлень права вимоги та договорів співінвестування, дуже часто без підтвердження оплати таких поступок, без документів, що підтверджують законність і узгодженість поступок, і правомірність пропонованих до укладення договорів. При зазначених схемах рекомендую бути дуже уважним і укладати договір після повної перевірки всього ланцюжка договорів та їх оплати. При найменших сумнівах від угоди краще відмовитися.


Четверте. Багато будівельних компаній мають звичку заробляти на покупцях шляхом зобов 'язування останніх до укладення додаткових договорів на бронювання, надання послуг з підбору квартири, офісу, на страхування ризиків або оформлення в подальшому права власності на придбані об' єкти нерухомості. Такого роду послуги ніколи або практично ніколи не надаються забудовником або афілійованою компанією, однак за вартістю можуть становити від 1% до 50% від суми продаваного об 'єкта. На жаль, в даному випадку неможливо відмовитися від нав 'язуваного варіанту вступу відносин із забудовником, оскільки він є обов' язковим, але варто віддавати собі звіт в тому, які саме ризики несе покупець.

П 'яте. Безпосередні умови договору і його утримання дуже часто цікавлять дольщиків найбільше, при цьому варто зауважити, що саме по собі зміст договору не так важливо, як його оплата і компанія, яка з вами укладає договір.

На що в першу чергу повинен звернути увагу покупець новобудови? Отже, обов 'язкові пункти, які повинні бути прописані в договорі:

  • строк, у тому числі орієнтовний, закінчення будівництва будинку;
  • обов 'язок і термін передачі квартири дольщику;
  • вартість договору, причому остаточна;
  • повні характеристики об 'єкта нерухомості з планом розташування на поверсі;
  • підсудність на користь дольщика або щонайменше відсутність визначення підсудності на користь будівельної компанії;
  • повний перелік підстав для одностороннього розірвання договору.

Всі інші пункти договору не мають принципового значення, в тому числі і щодо штрафних санкцій, тому що вони регламентуються тільки на підставі закону і судової практики. Наявність або відсутність інформації за іншими умовами договору судом, як правило, не враховується, якщо вона суперечить закону або погіршує права дольщика відповідно до норм, встановлених законом.

Шосте. Момент і умови передачі квартири при наявності великого везіння і завершення будівництва будинку. Дуже часто будівельні компанії намагаються передати об 'єкти нерухомості зі значними недоробками. Якщо забудовник пропонує оформити акт приймання передачі об 'єкта з недоробками, потрібно або письмово відмовитися від його підписання з перерахуванням причин, які і будуть вказувати на недоробки, або підписати такий акт, але перерахувати в ньому список необхідних робіт з усунення допущених забудовником порушень і терміни їх усунення. Якщо акт буде підписано без внесених дольщиком змін із зазначенням недоліків, то пред 'явити претензії до забудовника все одно буде можна, якщо будівельно-технічна експертиза дасть позитивний висновок про наявні недоробки у зв' язку з неякісним будівництвом, не пов 'язаним з безпосередньою діяльністю дольщика.


Сьоме. Початок і розмір оплати комунальних та експлуатаційних послуг. Як правило, як тільки будинок здається в експлуатацію, і виникають витрати з його обслуговування, з дольщиків намагаються отримати такого роду платежі - або забудовник, або експлуатуюча організація, створена забудовником. Варто розуміти, що якщо в договорі на придбання об 'єкта нерухомості не встановлена дата початку оплати експлуатаційних та комунальних послуг, то обов' язок з оплати виникає з моменту оформлення права власності. Якщо такі дати обумовлені, то платити доведеться з моменту встановлених сторонами дат, в незалежності від використання купованого приміщення.

Восьме. Оформлення права власності на придбаний об 'єкт нерухомості. В даний час це одна з найбільш наболілих проблем дольщиків, коли вони не можуть отримати заповітні свідоцтва про право власності, чекаючи роками таких документів від забудовників, або оформляючи право власності через суд. Процес оформлення права власності в новобудовах - дуже багатоступеневі і залежить від усіх учасників інвестиційного проекту, яких може бути до десятка. Якщо хоч хтось із них стане оскаржувати взаєморозрахунки або взаємні обов 'язки з будівництва, передачу тієї чи іншої частини нерухомості, процес оформлення новобудови у власність буде припинений до вирішення даного спору. Є і значні перешкоди для оформлення права власності новобудови в Росреєстрі як органі державної влади, максимально корупційно підходящому до кожного такого питання.

Хотілося б відзначити, що, на жаль, наш ринок інвестиційного будівництва для покупців - це не свобода волі договору і відносин з придбання нерухомості в новобудові. Це нав 'язані забудовником правила гри, в якій забудовник саме грає, а дольщики ризикують, дуже часто нагадуючи гравців в рулетку більше, ніж покупців прав на нерухомість.

І незважаючи на те, що прав у дольщиків перед будівельною компанією дуже небагато, тим не менш, такі права є, і їх необхідно відстоювати. І що ще більш важливо, перевіряти законність пропонованого до укладення дольщику договору і можливі наслідки щодо отримання об 'єкта нерухомості при завершенні будівництвом будинку, і потенційну можливість такого завершення.